Wat is meeneembaarheid?

Meeneembaarheid = korting op de registratiebelasting

In sommige gevallen kunt u gebruik maken van de meeneembaarheid zodat u minder registratierechten moet betalen bij uw volgende aankoop. Want wie vastgoed koopt in België betaalt hierop meestal registratierechten.

De bedoeling van deze gunstregel is duidelijk: u zou makkelijker moeten kunnen verhuizen door een andere gezinswoning aan te kopen.

Welke kosten komen kijken bij een aankoop?

U wilt een bouwgrond, woning, appartement kopen? Dan betaalt u verschillende kosten die verbonden zijn aan uw project.

Via een klassieke (niet-openbare) verkoop betaalt u:

    • Ereloon van de notaris
    • Administratieve kosten
    • Registratierechten
    • Dossierkosten
    • Hypothecaire inschrijving of volmacht

Kiezen voor een onafhankelijk kredietexpert betekent geen extra kost.
Dus waarom zou u geen beroep doen op een échte specialist?

Ereloon van de notaris

Het ereloon van de notaris voor de aankoop bedraagt ongeveer 1% van de totale aankoopkosten. Dit ligt wettelijk vast, hiervoor verwijzen we naar de Wet van 31 augustus 1891 waarin de honoraria der notarissen staat beschreven en het KB van 16 december 1950. De ene notaris is dus niet duurder dan de andere notaris.

Het exacte percentage op het aankoopbedrag gebeurt op basis van schijven:

4,560%     < € 7.500
2,850%     van € 7.500 tot € 17.500
2,280%     van € 17.500 tot € 30.000
1,710%     van € 30.000 tot € 45.495
1,140%     van € 45.495 tot € 64.095
0,570%     van € 64.095 tot € 250.095
0,057%     > € 250.095

Zowel het ereloon van de notaris als bepaalde opzoekingen worden belast met 21% btw.

Gaat u bv. een krediet aan om uw aankoop te financieren? Dan dient u rekening te houden met nog andere kosten.

 

Administratieve kosten bij een akte

Bij een akte komen nog een aantal andere kosten kijken, deze noemen we ‘diverse kosten’. Enkele voorbeelden hiervan zijn kadastrale uittreksels, stedenbouwkundige opzoekingen, hypothecaire getuigschriften, bodemattesten fiscale opzoekingen, enz.

Ondanks dat elke akte kan verschillen in het aantal opzoekingen, kosten, e.d. kunt u deze diverse kosten begroten richting € 500 à € 1.000.

 

Registratierechten

In België kennen we drie gewesten. De reglementering van de registratierechten behoort tot het gewestelijk bevoegdheidspakket. U moet dus rekening houden in welk gewest het vastgoed zich bevindt:

    • Vlaams Gewest
    • Waalse Gewest
    • Brussels Hoofdstedelijk Gewest

De registratiebelasting het Vlaams Gewest bedraagt 10% op een (bouw)grond of woning. Onder bepaalde voorwaarden wordt er sinds 1 januari 2020 een voordeeltarief toegekend aan particuliere kopers van 6% met eventueel een abattement. Zo wordt voor een gezinswoning tot 200.000 euro een extra korting (rechtenvermindering) voorzien van 5.600 euro! Voor gezinswoningen in de Vlaamse kernsteden en de Vlaamse Rand rond Brussel is er een verhoogd grensbedrag tot 220.000 euro. Staat een energetische renovatie op het programma? Dan kan uw registratietarief worden verminderd tot 5% en dan kan de rechtenvermindering (indien van toepassing) een voordeel betekenen van 4.800 euro.

In het Waals Gewest betaalt u standaard 12,50% registratierechten en geldt een voordeeltarief (klein beschrijf) van 6%.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest rekent 12,50% aan en kent als voordeel onder bepaalde voorwaarden een verhoogd abattement toe.

 

Dossierkosten

Dit is een kost die de kredietverstrekker aanrekent om uw krediet af te sluiten. De dossierkosten worden zowel op de kredietaanvraag als in het kredietaanbod vermeld. Deze kosten worden voor particuliere klanten door de overheid beperkt.

De kredietverstrekker zorgt niet enkel voor de analyse en beslissing van uw dossier maar ook voor heel wat administratie van kredietaanbod tot de kredietakte die de notaris ontvangt. Ook de uitbetaling richting notaris (of in geval van schijfopnames richting ontleners) en de opvolging van het kredietdossier zitten hierin vervat.

 

Hypothecaire inschrijving

Bij de akte voor hypothecaire inschrijving van uw krediet komen ook verschillende kosten kijken.

    • Registratiebelasting / -rechten: 1% op het ontleend kapitaal (verhoogd met 5% à 10%)
    • Forfait registratie
    • Recht op geschriften
    • Inschrijvingsrecht: 0,30% op het ontleend kapitaal (verhoogd met 5% à 10%)
    • Retributie
    • Ereloon van de notaris
    • Administratieve kosten
    • Btw

Hypothecaire volmacht

Een hypothecair mandaat is een gunst van de kredietverstrekker gezien deze waarborg minder zekerheid biedt dan een hypothecaire inschrijving. Omdat een volmacht niet wordt ingeschreven in het hypotheekkantoor, vermijdt u het inschrijvingsrecht en het ereloon van de hypotheekbewaarder. Ook zullen de registratierechten, het ereloon van de notaris en de administratieve kosten lager liggen.

meeneembaarheid, Maes Group

Meeneembaarheid van de registratierechten

Meeneembaarheid betekent dat u als natuurlijk persoon de eerder betaalde registratiebelasting voor uw vorige woning in mindering kunt brengen van de registratierechten die u verschuldigd bent bij de aankoop van uw nieuwe woning. Het is belangrijk dat zowel de oude als nieuwe woning in het zelfde gewest moeten liggen.

Dit gunstregime wordt voor elke koper afzonderlijk beoordeeld:

    • De koper is een natuurlijk persoon (geen vennootschap).
    • De aankoop en verkoop moet zuiver zijn. Er moet m.a.w. een echte prijs worden betaald.
    • Er zijn registratierechten betaald op de ‘oude’ woning.
    • De oude en nieuwe woning liggen in het Vlaamse Gewest (geldt ook voor bouwgrond).

We kennen twee soorten van meeneembaarheid:

    • Meeneembaarheid door teruggave
    • Meeneembaarheid door verrekening

Meeneembaarheid door teruggave

    • De bouwgrond of nieuwe woning wordt aangekocht voor de verkoop van de ‘oude’ woning.
    • De hoofdverblijfplaats moet in een periode van 18 maanden voorafgaand aan de nieuwe aankoop op het adres van de oude woning zijn geweest.
    • De oude woning moet worden verkocht binnen de twee jaar na de aankoop van de nieuwe woning. Voor een bouwgrond met nieuwbouw geldt een termijn van 5 jaar.
    • De nieuwe hoofdverblijfplaats moet binnen de twee jaar na de aankoop op het adres van de nieuwe woning staan. Voor een bouwgrond is de termijn opnieuw 5 jaar.

Meeneembaarheid door verrekening

    • De bouwgrond of nieuwe woning wordt aangekocht na de verkoop van de ‘oude’ woning.
    • De hoofdverblijfplaats moet in een periode van 18 maanden voorafgaand aan de nieuwe aankoop op het adres van de oude woning zijn geweest.
    • De nieuwe woning moet worden aangekocht binnen de twee jaar na de verkoop van de oude woning.
    • De koper moet zijn hoofdverblijfplaats binnen de twee jaar (woning) of 5 jaar (bouwgrond) vestigen te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte.

Welke bedragen?

Het maximumbedrag werd geïndexeerd van € 12.500 tot € 13.000. Dit bedrag wordt weliswaar beperkt tot het wettelijk aandeel in de betaalde registratierechten bij de aanschaf van de oude, verkochte woning. Ook is dit bedrag in verhouding tot het aandeel dat de natuurlijke persoon bekomt in het nieuwe, aangekochte onroerend goed. Zo zal een koppel dat de gezinswoning verkoopt en samen een nieuwe gezinswoning aanschaft, elk recht hebben op maximaal € 6.500.

Komt u uw verbintenis om uw hoofdverblijfplaats te vestigen op het adres van de nieuwe woning niet tijdig na? Dan verliest u niet enkel het gunsttarief maar volgt daarenboven een belastingverhoging van 20% op de aanvullende rechten. Het is de Vlaamse Belastingdienst die de betaling van de aanvullende rechten (en eventuele boete) vordert.

Belastingverhoging van de aanvullende rechten t.o.v. de verhouding van het tekort van de aangegeven waarde van het goed:

05%     vanaf 10% tot 25%
10%     vanaf 25% tot 50%
15%     vanaf 50% tot 100%
20%     vanaf 100%

Verdeelrecht meenemen?

Wanneer er verdeelrecht dient te worden betaald bv. bij een erfenis of echtscheiding, dan bedraagt dit standaard 2,5%. Voor gehuwden en wettelijk samenwonenden geldt een gunsttarief van 1% in geval van echtscheiding of beëindiging van de wettelijke samenwoning. Om van het voordeeltarief gebruik te kunnen maken, moet de onverdeeldheid niet per definitie stoppen. Ook de aard van het onroerend goed is van geen tel.

Ook al is het verdeelrecht een registratierecht, toch komt dit niet in aanmerking inzake meeneembaarheid.