Wat betekent quotiteit?
De quotiteit of loan-to-value (LTV) bij bv. een woonkrediet is de verhouding tussen het ontleende bedrag en de waarde van de woning (meestal de aankoopprijs). Deze ratio of verhouding wordt uitgedrukt in procenten en is een van de meest belangrijke acceptatiecriteria om het kredietdossier te scoren.
Als u voor de eerste keer een woning koopt, ben u een “first time buyer”. Maar wat als u een opbrengsteigendom om te verhuren, later tegen een meerwaarde te verkopen of tweede verblijf koopt? Dan wordt u niet langer als een ‘first time buyer’ gezien. De kredietverstrekker en de Nationale Bank van België verwachten dan dat u meer eigen middelen op tafel legt om het vastgoed te verwerven.
Welke impact heeft de quotiteit op uw kredietaanvraag?
Voor een kredietverstrekker is het van belang om ‘het risico’ van het dossier te kunnen inschatten. Hoe lager het risico, hoe gunstiger de voorwaarden die kunnen worden onderhandeld en hoe beperkter de acceptatievoorwaarden kunnen zijn. M.a.w. een hoger risico betekent minder gunstige en soepele voorwaarden omdat minder spelers op de markt interesse tonen.
Wat is ‘de beste quotiteit’ voor mijn dossier?
Naast de quotiteit spelen nog andere gegevens en ratio’s een belangrijke rol in uw kredietaanvraag. Als algemene regel geldt: “hoe lager de quotiteit, hoe beter.”
Laten we dit even concretiseren:
- < 80% is een gunstige quotiteit waardoor wij afhankelijk van de andere parameters kunnen onderhandelen met kredietverstrekkers;
- 80% is meestal de maximum voor een financiering voor een tweede eigendom of opbrengsteigendom;
- 80 à 90% is een gezonde verhouding waar meestal de kredietaanvrager en -verstrekker naar streven;
- 90 à 100% is meestal voorbehouden voor de ‘First Time Buyer’. Elke kredietverstrekker interpreteert dit in de praktijk individueel maar standaard mag u ervan uitgaan dat een first time buyer nog nooit eerder eigendom heeft gehad;
- > 100% wil zeggen dat er een kapitaal ter beschikking wordt gesteld dat groter is dan de verkoopwaarde van het onroerend goed dat als waarborg zal dienen voor het krediet. Bv. wanneer de kosten van het krediet (deels) moeten worden mee ontleend kan dit gebeuren. Dit is eerder uitzondering dan regel. Een hogere ratio zal o.a. een weerslag hebben op de rentevoet van het krediet maar ook op de acceptatievoorwaarden. De meeste kredietverstrekkers zullen dergelijke dossier weigeren.
Wat met nieuwbouw?
Bij een nieuwbouwproject gaat de kredietverstrekker kijken naar de waarde van de bouwgrond en de constructie. Afhankelijk van de maatschappij worden de BTW op de nieuwbouw, kosten aan de architect, aansluitingskosten, e.d. niet, gedeeltelijk of volledig meegerekend.
Conclusie
De quotiteit is een parameter in uw kredietaanvraag. Het al dan niet toestaan van een krediet en de voorwaarden hiervan worden m.a.w. bepaald door de combinatie van alle gegevens in uw dossier.
Echter door de beslissing van de Nationale Bank van België richting de kredietverstrekkers is sinds 1 januari 2020 de ratio ‘quotiteit’ belangrijker geworden. Zo zullen dossier met quotiteit van 90% of meer het moeilijker krijgen (lees ‘vaak ook hogere tarieven’). Voor kredietaanvragen van 100% t.o.v. de aankoopwaarde kunnen wij op de kredietmarkt als onafhankelijk kredietmakelaar soms via bepaalde partners nog terecht. Aankopen met een quotiteit van +100% moeten we individueel bestuderen om de haalbaarheid in te schatten.